Louer ou acheter son logement est toujours un choix problématique. Parfois, il peut être plus intéressant d’avoir recours à l’achat de son bien immobilier, plutôt qu’à une location, surtout lorsque les taux hypothécaires sont bas !
Il existe deux manières de rembourser votre hypothèque, soit au moyen d’un amortissement direct, soit au moyen d’un amortissement indirect.
L’amortissement indirect est une alternative avantageuse fiscalement. Cet amortissement au moyen de fonds issus de la prévoyance liée permet de maintenir une charge fiscale faible et de se constituer un capital prévoyance tout au long de la période d’amortissement. Dans cet article, nous vous montrons les raisons pour lesquelles, l’amortissement indirect couplé avec une police de prévoyance liée 3a en assurance est un combo gagnant ! Ce système permet un effet de levier tout en vous permettant une optimisation fiscale.
Avantage de l’amortissement indirect ajouté à l’intérêt de la prévoyance individuelle liée, vous obtiendrez une optimisation de vos impôts !
Qu’est-ce que l’amortissement indirect ? Fonctionnement et avantages
Avant toute chose, il semble intéressant de revenir sur la différence entre l’amortissement direct et l’amortissement indirect d’une dette hypothécaire. La principale différence entre ces deux systèmes est l’évolution de la dette.
En cas d’amortissement direct, la dette hypothécaire diminue progressivement d’année en année. Ainsi, les montants d’amortissement versés viennent directement en déduction de la dette, diminuant d’autant les intérêts hypothécaires et, de fait, la charge d’intérêts.
Avant de poursuivre, il convient de rappeler que les intérêts sont déductibles du revenu imposable et que le solde de la dette vient en diminution de la fortune fiscale. De ce fait, comme votre charge d’intérêts diminue avec l’amortissement direct votre charge fiscale, elle, augmente.
A l’inverse avec l’amortissement indirect, votre dette hypothécaire reste stable pendant une période donnée. Les intérêts de la dette restent, de ce fait, également stables, ce qui a également pour conséquence de garder votre charge fiscale constante.
Si l’amortissement direct a pour avantage une charge d’intérêts qui diminue au fil des années, ce même avantage présente l’inconvénient de diminuer le montant que vous pouvez déduire de vos impôts et ainsi réduire votre charge fiscale.
L’amortissement indirect permet de déduire de votre fortune imposable l’intégralité de la dette hypothécaire jusqu’au remboursement de cette hypothèque. Ce système d’amortissement est réalisé par l’intermédiaire d’une police d’assurance 3a permettant également de déduire de votre revenu imposable les versements réalisés sur ce contrat. Par le biais de l’amortissement indirect, vous financez une police d’assurance de prévoyance liée qui garantit le montant de la dette contractée au lieu de la diminuer. Afin de comprendre tout l’intérêt de ce prêt hypothécaire avec amortissement indirect, il convient de revenir sur certaines modalités de la prévoyance liée.
Les grandes lignes de la prévoyance liée ?
Avant de poursuivre sur les raisons de cette optimisation fiscale de votre hypothèque en faisant le choix de l’amortissement indirect, il est intéressant de revenir également sur les avantages et intérêts de votre contrat de prévoyance lié 3a. Le système de prévoyance suisse est basé sur 3 piliers. Le 1er pilier correspond à une prévoyance étatique obligatoire pour toutes les personnes domiciliées en Suisse à partir de 21 ans ou travaillant en Suisse à partir de 19 ans. Le 2ème pilier correspond à la prévoyance professionnelle obligatoire pour les salariés dont le revenu annualisé est supérieur à 21.510 fr.
Ces deux premiers piliers permettent de maintenir de façon appropriée le niveau de vie antérieur. Ici, il est question de 60 % du salaire en activité pour les retraités ayant eu un parcours professionnel sans interruption de cotisations. Ces 60 % sont nettement insuffisants pour pouvoir conserver son niveau de vie, la Confédération incite donc à cotiser sur un 3ème pilier qui correspond, de fait, à une prévoyance individuelle. Cette prévoyance peut être faite par le biais d’une prévoyance liée 3a et une prévoyance libre 3b.
Ici, nous nous intéressons essentiellement au contrat de prévoyance liée qui permet de déduire du revenu imposable les cotisations versées dans certaines limites.
La déduction maximale diffère selon le fait que vous êtes ou non affilié à un 2ème pilier, c’est-à-dire à une prévoyance professionnelle LPP. Cet avantage fiscal de la prévoyance liée a été mis en place justement pour inciter à se constituer un capital retraite supplémentaire. La déductibilité des primes du revenu fiscal au 1er janvier 2022 est :
- Pour les personnes affiliées au 2ème pilier de 6.883 fr.
- Pour les personnes non affiliées au 2ème pilier de 34.416 fr., mais maximum 20 % du revenu.
La police d’un 3ème pilier assurance 3a peut être mise en gage pour construire ou acquérir un logement pour ses propres besoins, mais également amortir une dette hypothécaire existante.
Pour obtenir plus d’informations sur les différentes modalités de la prévoyance individuelle, n’hésitez pas à contacter nos conseillers.
Police 3a et amortissement indirect : le combo gagnant !
Dans le cadre du financement de l’acquisition de votre logement, vous avez le choix entre un amortissement direct et un amortissement indirect de votre hypothèque. Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, vous aurez l’obligation de disposer de fonds propres à hauteur de 20 % minimum. Pour les 80 % restants, vous devrez contracter une hypothèque. L’hypothèque de 1er rang ne peut être accordée que pour couvrir 67 % de la valeur vénale du bien immobilier. Ainsi, les 13 % restants devront faire l’objet de ce que l’on appelle une hypothèque de 2ème rang. La principale différence entre l’hypothèque de 1er rang et celle de 2ème rang, hormis un taux d’intérêt plus élevé pour cette dernière, est l’obligation d’amortir pour l’hypothèque de 2ème rang.
Cela signifie que l’hypothèque de 1er rang n’a aucune limite de durée, à l’inverse, celle de 2ème rang est soumise à une durée maximale d’amortissement de 15 ans et le remboursement doit être terminé avant la retraite. Cette différence tient du fait que l’hypothèque de 2ème rang est considérée comme plus risquée, car votre bien immobilier est susceptible de perdre de la valeur. Sur ce sujet, vous pouvez lire l’article de l’un de nos partenaires : “Comment utiliser le 3ème pilier pour financer l’achat de son bien ?”.
Optimiser fiscalement votre hypothèque grâce au 3ème pilier se fait au moyen de l’amortissement indirect. En effet, vous déduisez les intérêts de la dette de votre revenu imposable. Contrairement à l’amortissement direct, les primes versées sur votre contrat de prévoyance lié sont déductibles de votre revenu imposable dans la limite des déductions légales. De plus, vous bénéficierez d’une imposition à un taux préférentiel lors de l’imposition finale de votre prestation d’assurance. Enfin, votre police d’assurance 3a servant de police d’amortissement vous permet également de vous couvrir des risques décès et invalidité. Ceci est évidemment valable uniquement pour une police de prévoyance liée en assurance, car un 3a bancaire ne couvre pas ces risques.
Avec l’amortissement direct, votre dette hypothécaire baisse et vous bénéficiez de taux hypothécaires plus bas. De l’autre côté, avec l’amortissement indirect, vous bénéficiez d’un capital de prévoyance croissant, de déductions fiscales plus élevées et d’une dette nette finale moindre.
